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5 dicas para a hora de alugar um imóvel

Por Douglas Guergolette Alfieri

 

Alugar um imóvel nunca é uma tarefa exatamente simples.

Envolve tantas coisas: pesquisar diversas casas e apartamentos, encontrar um lugar que a gente goste e que caiba no nosso bolso, se enquadrar nos requisitos do proprietário para alugar, ter uma garantia ou conseguir pagar por uma, enfim!
E além de todas essas situações fáticas que já nos consomem bastante, ainda tem toda a parte jurídica, que na maioria das vezes a gente nem entende e nem sabe que diferença faz, não é?

Pois traremos aqui, de forma bem simples, 5 dicas para quando você for alugar um imóvel!
O que você precisa saber, o que não pode esquecer e no final, vamos tirar algumas dúvidas mais comuns!

Então já salva esse artigo para o futuro, porque ele vai ser muito útil!

1. Contrato de locação é necessário sempre!

Apesar de ser legalmente possível a locação sem contrato, essa prática não é recomendada e não é vantajosa nem para o locador (o dono do imóvel), nem para o locatário (quem está alugando).

É no contrato que se descreve tudo que foi combinado, onde tem os direitos e deveres de cada parte e estipulem os detalhes de como será a locação, quem paga o que, se vai ter desconto para pagamento em dia, como serão as multas, entre outras coisas!

É muito mais seguro alugar um imóvel tendo tudo escrito e assinado, para não ter surpresas no futuro!

Ainda, para o locador, sem o contrato de locação fica muito mais difícil cobrar o locatário se, por acaso, ele ficar devendo, porque não existe um documento comprovando o valor do aluguel. E ainda que exista algum registro através de conversas do Whatsapp ou troca de emails, por exemplo, não existe um título que dê para executar.

Como assim não dá para executar?

É que se é feito contrato, não se discute a existência da locação nem o valor do aluguel, está tudo comprovado pelo contrato, então não é preciso audiência. Se for cobrar o devedor num processo judicial, ele será citado já para pagar, tendo oportunidade, se estiver sendo cobrado em excesso, por exemplo, de se defender entrando com uma outra ação, chamada de Embargos do Devedor.

Para o locador ainda existe outra vantagem em fazer contratos, que é poder estipular multas, tanto no caso de atraso no pagamento do aluguel, como caso o locatário decida sair do imóvel antes do prazo estipulado, que normalmente é de um ano.

Lembrando que para o locatário é sempre vantagem ter todas as regras da negociação em contrato, pois caso seja necessário efetuar algum reparo necessário no imóvel, pode negociar com o proprietário um desconto na locação, ou até mesmo exigir reembolso do que gastou para fazer o conserto.

Sem o contrato, o locatário fica à mercê da boa vontade do locador.

É possível discutir essas questões judicialmente, mesmo sem contrato, mas sem documentação tudo fica muito mais difícil no judiciário.

2. Vou alugar um apartamento e vai ter contrato. O que preciso me atentar?

Primeiramente, o contrato de locação, assim como qualquer contrato que você for assinar, precisa ser lido inteiro com calma e atenção.

No aluguel, as principais coisas que você precisa se perguntar e conferir no contrato são:

– O valor do aluguel está correto com o que haviam te passado?
– Tem multa por atraso no pagamento do aluguel? Se sim, de quanto? É muito?
– Tem mais alguma taxa para eu pagar além do aluguel?
– O IPTU é responsabilidade de quem?
– Tenho que fazer seguro-incêndio?
– Qual a duração da locação, ou seja, qual o prazo do contrato?
– Quando será o reajuste do valor do aluguel e por qual índice?
– Qual a garantia estipulada em contrato?
– Depois de quanto tempo posso sair do imóvel sem pagar multa?
– Qual a multa para sair antes do prazo?
– Como funciona se precisar fazer alguma obra ou reparo?
– Entendi tudo?

Se tiver alguma dúvida, não fique com vergonha, pergunte ao locatário, ao corretor da imobiliária, faça uma consultoria com um advogado!

Mas nunca assine um contrato sem ter certeza que entendeu tudo que está escrito, que está de acordo com o que combinaram e você está de acordo com aquilo.

3. Fique atento às garantias!

Tem gente que está tentando alugar uma casa, que às vezes acha ruim ter que conseguir uma garantia para poder alugar um imóvel.
Por um lado, às vezes é difícil conseguir um fiador, ou o custo de um depósito caução ou um seguro-fiança inviabilizam financeiramente o aluguel daquele imóvel.
Mas na hora de alugar, a garantia é uma segurança tanto para o locador, como para o locatário e evita muitas dores de cabeça se a locação terminar com dívidas.

Se for necessário algum reparo na hora de entregar o imóvel, refazer a pintura, ou até mesmo se está devendo alugueres, a garantia existe tanto para que o locador não fique no prejuízo, como para o locatário não passe apertado num momento que já não está conseguindo pagar o aluguel, ou se já saiu do imóvel e após a vistoria de saída foi constatado que era necessário algum reparo ou pintura.

As garantias podem ser: depósito caução, fiador, seguro-fiança, carta de fiança ou título de capitalização.

Um detalhe importante é que só pode ser estipulada UMA ÚNICA GARANTIA, exigir duas garantias é considerado abusivo!
Então não pode o locador exigir um fiador E exigir que seja feito um depósito caução, por exemplo.

Além disso, em geral, as garantias só existem se constar no contrato, porque não é possível vincular um terceiro na relação sem haver um contrato.

O depósito caução, em geral, é feito através de um depósito de um valor de 3 a 5 salários-mínimos numa conta poupança, onde o dinheiro fica guardado e no fim do contrato, o valor é devolvido. Se for preciso usar o valor e sobrar algo, esse restante é devolvido também.

Para quem é chamado para ser fiador de contrato de locação, saiba: é um risco muito grande, tanto financeiro, como jurídico!

Muitas vezes as pessoas aceitam assinar contratos de aluguel como fiadores para ajudar familiares ou amigos que precisam de um lugar para morar, mas o ideal é tentar negociar com a imobiliária ou o proprietário e buscar um dos outros meios de prestar a garantia mencionados acima, como o seguro-fiança, por exemplo, que tem o mesmo efeito e não geram riscos a terceiros, no caso, o fiador.

O maior risco envolvido em ser fiador é que, em geral, o fiador precisa ter um imóvel quitado em seu nome para que o locador o aceite, e esse imóvel normalmente é a sua própria casa.
Só que se o locatário deixar uma dívida, a casa do fiador pode ser penhorada, ainda que seja seu único imóvel e ele more lá!

A Lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade de bem de família, em seu art. 3º, inc. VI, prevê que não se aplica a impenhorabilidade de bem de família ao imóvel do fiador em contratos de locação, então é preciso ficar muito atento!

Na relação devedor-fiador, ainda existe o chamado benefício de ordem, previsto nos art. 827 e 828 do Código Civil, que permite ao fiador exigir que o locatário seja executado primeiro, para somente se não for possível cobrar dele, buscar os bens do fiador.
Para usufruir desse benefício, o fiador precisa, ao ser cobrado pelas dívidas do locatário, nomear bens do devedor que sejam suficientes para quitar a dívida.

Mas existem algumas situações em que o fiador não pode usufruir desse benefício, que estão previstas no art. 828 do Código Civil.
Nesses casos, é opção do credor, no caso o locador, executar apenas um deles primeiro ou os dois juntos, mas é bem comum executar apenas o fiador.

A situação mais comum nos contratos de locação é a renúncia expressa desse benefício.
É muito comum nesses contratos ter uma cláusula em que conste a “renúncia dos benefícios dos artigos 827 e 828 do CC”, ou às vezes até de forma mais clara, dizendo que o fiador “renuncia ao benefício de ordem”.

Nessas situações, o fiador pode até mesmo responder sozinho pelas dívidas do locatário, tendo, no entanto, direito de entrar com uma ação regressiva contra o locatário para reaver o seu dinheiro.

O que acontece, infelizmente, é que quando chega nesse ponto, o fiador gasta com advogados para se defender na execução e depois para executar esse amigo pela ação regressiva, mas muitas vezes essas ações não encontram bens do locatário e o fiador acaba tendo que amargar o prejuízo.

Então pense duas vezes antes de aceitar ser fiador de alguém num contrato de locação!

Você pode amargar grandes prejuízos e até mesmo perder sua casa!

4. Seja bastante minucioso ao acompanhar a vistoria!

Quando estamos procurando um imóvel para alugar, desde as primeiras visitas, temos que observar com atenção todos os detalhes do imóvel: encanamentos, sinais de infiltrações nas paredes, instalações elétricas, a pintura, o piso e o estado de conversação do imóvel no geral.
E antes de escolher definitivamente o imóvel, você também deve se perguntar: no estado em que se encontra, eu consigo me mudar imediatamente ou vou precisar fazer reparos?

Tudo isso já é uma preparação para não ter dores de cabeça no futuro!

Então, escolhido o imóvel, é preciso fazer a vistoria de entrada.

O termo de vistoria é documento obrigatório que deve fazer parte do contrato de locação.
Ele pode ser feito pelo próprio locador ou por alguém autorizado por ele.

Tem pessoas que pedem para amigos e/ou parentes acompanharem a vistoria, mas é imprescindível, extremamente necessário, que o futuro locatário também esteja presente.

A vistoria é importante para que fique registrado o estado do imóvel quando começar a locação, porque ao final, ele deverá ser devolvido nas mesmas condições.
Para o locatário é especialmente importante, para não ter que arcar no futuro com reparos no imóvel, de coisas que já não estavam em perfeitas condições ou itens que já estavam quebrados ou deteriorados no início da locação.
Então tem que ficar muito atento na hora de acompanhar a vistoria e ler o relatório no final com atenção, pois ele deve refletir o real estado do imóvel quando for alugá-lo!

Se verificar que é preciso fazer algum reparo ou algum tipo de obra antes de entrar no imóvel, você também pode tentar negociar com o locador ou com a imobiliária um desconto no aluguel e providenciar esse reparo para agilizar a mudança.

A vistoria é essencial para evitar desgastes no decorrer da locação.

Na vistoria, você deve observar com atenção TODOS OS DETALHES DO IMÓVEL!

É preciso reservar um tempo para fazer isso e ter paciência, para ser bastante minucioso.

Existem diversos checklists de vistoria de imóveis pela internet, então busque um que seja bem completo para te auxiliar!

É importante lembrar de verificar a qualidade da pintura de todos os cômodos, se tem rachaduras nas paredes, manchas e infiltrações, o estado dos pisos, se eles têm manchas, as instalações elétricas, o encanamento, as fechaduras, os móveis que já fazem parte do imóvel e a situação deles, enfim, tudo!

E tudo deve constar detalhadamente, cômodo por cômodo, no relatório da vistoria.

Você pode se resguardar também tirando fotos durante a vistoria, que poderão ser anexadas ao contrato de locação.

Durante a vistoria, também é importante testar tudo que for possível: abrir todas as torneiras, ligar e desligar todos os interruptores, testar todas as tomadas, abrir e fechar todas as portas e janelas, testar todas as chaves e fechaduras, e ficar atento para eventuais defeitos!

Se o imóvel não estiver com a água ou energia ligadas, isso deve constar na vistoria e se alugar o imóvel, assim que forem ligadas, a primeira coisa que você deve fazer é testar todos os interruptores, tomadas, pias, patentes, chuveiros, para averiguar se estão todos funcionando, sem vazamentos, sem curtos-circuitos, e se encontrar algum defeito, imediatamente comunicar o locador para solicitar o reparo.

Após feita a vistoria, o prazo para reclamar de defeitos no imóvel e solicitar reparos após a vistoria é definido no próprio termo de vistoria ou no contrato de locação. Geralmente esse prazo é de 7 dias, mas pode ser definido livremente, às vezes é colocado um prazo de 72 horas, às vezes de 10 dias, então leia com atenção antes de assinar!

5. Dúvidas comuns sobre aluguel

Mesmo com todas essas explicações, ainda existem algumas dúvidas que são bem comuns na hora de alugar um imóvel.
São muitos detalhes e às vezes não sabemos se o que está sendo feito está correto!
Então vamos explicar!

a) Se o aluguel não tiver contrato, o locador pode cobrar judicialmente o locatário que está devendo?

Pode, mas só se tiver outras provas da locação.

Com o contrato de locação, a cobrança do devedor é feita por meio de um processo de execução, que é muito mais rápido e já cita o devedor para pagamento.
Se não existe contrato, é preciso provar para o juiz, de todas as formas possíveis, que essa locação existiu e quais eram os termos dela, inclusive o valor do aluguel.
O locador pode fazer isso através de conversas pelo Whatsapp com o locatário, extratos bancários, fotos, testemunhas, enfim, tudo que tiver.

Se o locador não tiver nenhuma prova, ele pode notificar extrajudicialmente o locatário da sua dívida, e pode também tentar entrar em contato com o locatário para negociar a assinatura de um Termo de Confissão de Dívida, aproveitando inclusive para tentar negociar um acordo para pagamento.

b) Se o aluguel não tiver contrato e o locatário sair do imóvel antes do período de 1 ano, o locador pode cobrar multa?

Pode, mas só se ele tiver alguma prova, algum registro de que combinaram dessa forma.

Sempre que não existir contrato de locação, é preciso que existam outras provas dos termos que foram negociados entre o locador e o locatário, assim como na situação da cobrança que mencionamos acima.

c) O locador pode escolher o índice de atualização do aluguel?

Pode!

No contrato de locação é preciso constar qual será o índice de atualização anual do aluguel.

Muitas pessoas acreditam que seja obrigatório o uso do IGP-M, que é até conhecido como “índice de reajuste do aluguel” e de fato é o índice que é mais comumente usado, mas não é obrigatório que seja este.
O locador e o locatário podem definir livremente qual será o índice usado, mas os dois índices mais comuns nos contratos de locação são o IGP-M e o IPCA.

O IGP-M tem tido constantes altas, então muitos contratos de locação têm migrado para o IPCA, para evitar impactos negativos para os inquilinos e proprietários, causados pelas distorções do IGP-M.

d) O locador pode exigir que além de apresentar um fiador eu faça um depósito caução?

Não!

Conforme art. 37, parágrafo único da Lei de Locação (Lei 8.245/91), é proibido, sob pena de nulidade, exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação!
Essa prática é inclusive considerada contravenção penal, conforme art. 43, inc. II da mesma lei!

Se por acaso no seu contrato de locação tiver duas garantias, a cláusula será nula e permanecerá apenas a garantia que for menos gravosa para o locatário, por aplicação análoga do art. 805 do Código de Processo Civil.

Ficou tudo mais claro agora?

Se ainda ficou com alguma dúvida, entre em contato conosco, marque um atendimento, para que possamos te auxiliar, seja para te dar mais segurança na hora de alugar um novo imóvel, seja para ajudar resolver problemas de uma locação existente!

Arte por macrovector em Freepik, editada por Douglas Guergolette Alfieri



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